Le programme immobilier dans le neuf : la vente sur plan

Qu’appelle-t-on un programme immobilier neuf ?

Définition d’un programme immobilier neuf

On définit un programme immobilier neuf comme une construction de bien neufs. C’est le promoteur immobilier qui décide de construire ce type de logement. Cela concerne un ensemble de :

• maisons neuves individuelles
• appartements neufs et leurs parties communes ;
• parkings ;
• bâtiments destinés à un bail commercial et fonds de commerce.

Cela touche donc tout type de biens immobiliers qui seront vendus en VEFA, c’est-à-dire en vente en état de futur achèvement. On appelle également ce concept "clé en main" ou "vente sur plan".

Un programme immobilier neuf est indissociable de la VEFA

Si vous décidez d’acheter un logement dans un programme immobilier, vous n’aurez pas l’habitation terminée quand vous signez le contrat. 

Le promoteur s’engage cependant à vous livrer un habitat qui correspond à ce qui a été décrit dans le contrat de réservation.

Pour être sûr d’avoir un projet immobilier qui corresponde à vos attentes, nous vous conseillons de passer par une agence immobilière CENTURY 21. Notre réseau immobilier s’adresse autant aux vendeurs qu’aux futurs propriétaires.

Quels sont les avantages d’un programme neuf dans l’immobilier ?

Un logement conforme au niveau des normes énergétiques

Le neuf est synonyme de performance : vous allez habiter dans un logement qui n’a pas besoin de travaux de rénovation. L’isolation est optimale : vous profitez d’économies sur les factures énergétiques notamment au niveau du chauffage ou de la climatisation.

Une réduction des frais de notaire

Bonne nouvelle : les frais de notaire sont réduits quand vous achetez dans le neuf. Comptez 2 à 3 % du prix de la vente immobilière contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette déduction se montre donc la bienvenue.

Une éventuelle réduction de la TVA

La TVA qui est d’ordinaire à 20 % peut se voir réduite à 5,5 % dans certains cas :

• le programme immobilier neuf se situe dans un quartier prioritaire de la politique de ville (QPV) ;
• ou il est placé en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ;
• ce sera votre résidence principale ;
• les ressources du foyer ne doivent pas dépasser le plafond du prêt locatif social (PLS).

Des aides financières de la part de l’État

En choisissant un logement dans un programme immobilier neuf, vous pouvez bénéficier d’aides financières. Le plus populaire est le prêt à taux zéro ou PTZ : celui-ci s’adresse aux primo-accédants pour les aider dans leur premier achat immobilier.

Pour ceux qui désirent faire de l’investissement locatif, le gouvernement a pensé à vous avec la loi Pinel. Si vous vous engagez à faire de la location pendant une durée de 6 ans minimum, vous aurez une réduction d’impôt. Attention, investir avec Pinel ne sera plus possible après 2023.

Des garanties constructeur

Le constructeur s’engage à effectuer des travaux si votre logement devient inhabitable. Vous ne devez pas avoir causé les dégâts par manque d’entretien ou mégarde. En outre, l’entreprise de BTP s’engage face aux malfaçons et aux défauts de construction avec :

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

Les étapes d’un programme neuf : de la conception à la concrétisation

Recherche du terrain à bâtir et son achat

Pour bâtir une maison ou un lot d’appartements, il faut un terrain. Le promoteur va donc en chercher un avec l’aide d’une agence immobilière ou directement auprès des particuliers propriétaires. Il peut également choisir de s’intéresser à des projets urbains.

L'achat d'un terrain se réalise ensuite pour commencer à entamer la conception du programme immobilier.

Étude du marché pour définir un programme immobilier rentable

Pour avoir un programme immobilier neuf qui tienne la route, il faut que le promoteur étudie le marché. Cela passe notamment par la demande du secteur :

• les besoins du quartier au niveau du neuf ; 
• quel type de logement construire entre maisons ou appartements, voire studios ;
• si le projet est rentable.

Une fois cette étude terminée, le promoteur a recours à des professionnels pour voir si le plan d’urbanisme est respecté. Ainsi, en faisant appel à un architecte, il augmente ses chances d’obtenir un permis de construire.

Commercialisation

Le promoteur doit trouver de futurs acquéreurs pour son programme immobilier. Il propose donc aux intéressés des biens sur plan. Le contrat de réservation peut être signé, même s’il n’est pas obligatoire aux yeux de la loi.

Notre conseil : toujours préférer un promoteur qui vous propose ce document. Cela permet d’établir les conditions de vente, avec les informations concernant le futur logement. 

On retrouve la superficie, le nombre de pièces, les éventuels équipements, les matériaux de construction. Le délai de livraison est indiqué avec le prix de vente. Cela permet en outre de limiter les mauvaises surprises. Un dépôt de garantie peut être demandé à ce moment-là afin de conclure la réservation.

Construction

En général, le promoteur attend qu’au moins 40 à 50 % des logements proposés soient vendus en VEFA. Le temps de construction s’étend entre 16 et 24 mois environ. Cependant, il se peut qu’il y ait du retard ou de l’avance en fonction de l’avancée des travaux et de l’entreprise BTP.

Livraison

Lors de la remise des clés en main, le promoteur fait visiter les appartements terminés. Pour être couvert par les garanties du constructeur, il faut signer un procès-verbal de réception.